这样的房子该不该收－－－商品房买卖纠纷

　　最近,有位女士咨询我:她买的一套商品房上周交付,开发商(出卖人)通知收房,她去后发现开发商没有取得<竣工备案表>,她问我,这种情况下,她是否有权拒绝收房.

     　的确, 随着房地产市场的火热，购房纠纷一直呈上升趋势，引起购房纠纷的一个主要原因是开发商（出卖人）未按照合同约定，向购房者按期交出合格的商品房。围绕交付条件产生的纠纷即是其中之一。

　　那么，商品房交付时究竟应达到怎样的条件呢？

　　从使用的合同文本来看，目前各城市广泛使用的是建设部、国家工商局推荐使用的编号为 “GF－2000－0171”的《商品房买卖合同》。其中关于商品房交付条件的条款设定较为原则，目前多是以“经验收合格”作为交付条件。因为这个约定不够细化，当开发商与购房者对这验收合格有不同理解时，引发逾期交房纠纷。

　　不错，按照合同意思自治原则，交房条件有约定的从其约定。但如何正确理解“经验收合格”，即按照我国现行法律规定，“经验收合格”的标准是什么？是解决纠纷的关键。

　　我认为，这个标准应当是取得《竣工验收备案表》及相关手续。

　　《建筑法》第六十一条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。从以上法律法规的规定可以确定，建筑工程竣工后从建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收，到最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案，最终取得竣工验收备案手续，这是建筑工程竣工验收的完整的工作程序。

　　在整个验收过程中，建设行政管理机关备案的《建筑工程竣工验收备案表》是工程验收工作的最后一关，既是该工程是否合格的证明文件，也是唯一对社会公众具有公示效力的法定证明文件。而开发商（建设部门、出卖人）为了逃避逾期交付的违约责任，在履行合同时认为，“经验收合格”是经五大主体（建设单位、勘察、设计单位、施工单位、监理单位）验收合格，这种观点显然是不能成立的。因为《竣工验收备案表》及其相关手续在整个验收过程中发挥着重要作用，是衡量工程是否验收合格的标准。

　　建筑工程竣工验收工作流程中，不仅包含建设单位组织五大主体对工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、规划验收、公安消防设施的验收等，涉及许多其它专业部门必须参与的强制性的验收，以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案表》，不能交付使用。建设行政主管机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，发现在工程验收过程中有违法行为时，有权责令建设单位重新组织竣工验收，并给与行政处罚。

　　可见，开发商认为经验收合格仅是五大主体验收合格的观点不能成立的理由主要体现在：

　　一是五大主体的验收合格是远远不够的，在没有进行竣工验收，取得《竣工验收备案表》前，建筑工程的验收合格只是一个暂定事实，即该建筑工程有可能不能通过建设行政主管机关的验收，也有可能通过建设行政主管机关的验收。

　　二是五大主体验收合格即为建筑工程验收合格的观点忽略了建设行政主管机关和工程质量监督部门在建设工程验收中的重要作用。只有建设行政主管机关和工程质量监督部门有权力对竣工验收过程进行法定评价，对竣工验收的过程是否真实、程序是否合法、是否有违反国家有关建设质量管理的行为等作出最终判断；只有这一过程中没有违反规定，才可取得《竣工验收备案表》，反之如果发现验收过程中存在问题还需要重新验收。从《竣工验收备案表》的重要性可以得出建设单位自己组织的五大主体验收不能作为交房依据的结论。

　　因此，我们可以依法得出商品房交付条件“经验收合格"的标准为取得《竣工验收备案表》及相关手续。

　　我赞同那位女士的做法：拒绝接收没有取得《竣工验收备案表》的房子，维护购房人的合法权利。